Die 10 häufigsten Fehler, die Sie bei der Beauftragung eines Generalunternehmers vermeiden sollten

Mitwirkender Experte:

Benjamin Singer, Projektleiter bei EIS General Contracting



Der größte Fehler passiert oft ganz zu Beginn: die Wahl des falschen Partners. Viele Auftraggeber verlassen sich auf den ersten Eindruck. Das reicht nicht aus. Die Wahl des richtigen Generalunternehmers ist entscheidend für den Erfolg Ihres Bauprojekts. Um die Qualität und Verlässlichkeit eines potenziellen Partners besser einschätzen zu können, sollten Sie folgende Aspekte besonders beachten:

• Referenzen: Bitten Sie den Generalunternehmer um Nachweise über bereits realisierte Projekte, die in Größe, Art und Anspruch mit Ihrem Vorhaben vergleichbar sind. So erhalten Sie einen Eindruck von seiner Erfahrung und Leistungsfähigkeit.
• Angebotsunterlagen: Ein seriöses Angebot ist vollständig, klar und nachvollziehbar. Vage oder lückenhafte Angaben sind ein Warnsignal.
• Engagement im Vorfeld: Prüfen Sie, ob der GU Rückfragen stellt und sich aktiv mit der Ausschreibung auseinandersetzt – ein Zeichen für Professionalität.
• Projektorganisation: Lassen Sie sich erläutern, wie das Projektteam aufgestellt ist und wie der Ablauf geplant wird – insbesondere hinsichtlich Kapazität, Verantwortlichkeiten, Kommunikation und Qualitätssicherung.
• Nicht nur der Preis zählt: Neben den Kosten sollten auch Zuverlässigkeit, Verständigung im persönlichen Gespräch und gemeinsame Zielvorstellungen berücksichtigt werden.

Natürlich spielt der Preis eine Rolle – aber wer ausschließlich danach entscheidet, handelt kurzsichtig. Ein günstiges Angebot kann auf fehlenden Leistungen, minderwertigen Materialien oder unrealistischen Annahmen beruhen, was dann wiederum zu explodierenden Baukosten führt.

Unser Tipp: Beurteilen Sie Angebote stets im Gesamtkontext
Neben dem reinen Preis sollten auch der Leistungsumfang, die Qualität der Planung und Ausführung, die Projektorganisation sowie Referenzprojekte in Ihre Bewertung einfließen. Ein seriös und realistisch kalkuliertes Angebot mag auf den ersten Blick gegebenenfalls teurer erscheinen – es kann Ihnen aber im weiteren Projektverlauf Zeit, Kosten und unnötigen Ärger ersparen.

Worauf Sie besonders achten sollten:

• Nachvollziehbare Preisgestaltung: Kann der GU die angebotenen Preise transparent und schlüssig erklären? Ein professioneller Anbieter denkt ganzheitlich, weist auf fehlende oder unklare Positionen hin und berücksichtigt Eventualitäten sowie potenzielle Projektrisiken bei der Kalkulation.
• Technische Vorabklärung: Fragt der GU Sie, ob bereits eine fundierte technische Abstimmung mit den Fachplanern stattgefunden hat? Eine detaillierte Vorabklärung ist essenziell, um spätere Überraschungen oder kostspielige Nachträge zu vermeiden.

Ohne eine saubere Vorbereitung geht jedes Projekt schief. Wer ohne klare Anforderungen, realistische Zeitziele und abgestimmte Rahmenbedingungen startet, schafft Raum für Missverständnisse und Nachträge.

Wichtig: Definieren Sie frühzeitig Ihre Anforderungen. Klären Sie Zuständigkeiten, Schnittstellen, Genehmigungsbedarfe und eventuelle Abhängigkeiten zu anderen Gewerken oder Dienstleistern, um kostspielige Änderungen zu vermeiden und eine realistische Zeitplanung zu ermöglichen.

MySpa | Mannheim, Deutschland

In vielen Projekten enthalten die Ausschreibungsunterlagen nicht alle relevanten Informationen – etwa zu Materialien, Ausführungsdetails oder bauphysikalischen Anforderungen. Das hat weitreichende Folgen: Angebote lassen sich nur schwer vergleichen, und es entstehen Lücken, die später zu Mehrkosten oder qualitativen Mängeln führen können.

Unsere Empfehlung: Erarbeiten Sie die Ausschreibung gemeinsam mit einem erfahrenen Planer, Sachverständigen oder dem GU. Nur so ist sichergestellt, dass alle relevanten Anforderungen vollständig, präzise und prüffähig dokumentiert sind.

Darüber hinaus gilt: Entwickeln Sie Ihre Ausschreibungsunterlagen im Projektverlauf kontinuierlich weiter – im engen Austausch mit Fachplanern, Experten und Ihrem Generalunternehmer. Hinterfragen Sie eingesetzte Materialien, Leistungen und Ausführungsstandards regelmäßig. Ziel sollte sein, die Qualität und Aussagekraft Ihrer Ausschreibungen von Projekt zu Projekt zu steigern.

Ein Generalunternehmer arbeitet mit Nachunternehmern – das ist gängige Praxis. Doch nicht jeder GU kennt die eingesetzten Firmen wirklich gut. Qualitätsschwankungen und Koordinationsprobleme sind häufig die Folge.

Was Sie tun können:

• Lassen Sie sich Informationen über das Lieferanten- und Nachunternehmernetzwerk geben.
• Stellen Sie Fragen: Was passiert beim Wegfall eines Nachunternehmers? Wie kann die Qualität des Nachunternehmers gesichert werden? Klare Strukturen sind das A und O.
• Verlangen Sie vertraglich die Verantwortung des GUs auch für die Arbeit der Nachunternehmer.

Hans im Glück | Berlin, Deutschland

Mangelnde Kommunikation führt schnell zu Missverständnissen, Frustration und Bauverzögerungen sowie Mehrkosten. Klare Abstimmungen, dokumentierte Entscheidungen und regelmäßige Baubesprechungen sind unerlässlich.

Unser Tipp: Lernen Sie das Projektteam für Ihr Projekt kennen. Etablieren Sie feste Verantwortlichkeiten und Kommunikationsstrukturen – etwa wöchentliche Baustellenbesprechungen mit Protokollführung. So behalten Sie stets den Überblick. 

Bauen ohne gültige Genehmigung oder unter Missachtung geltender Vorschriften kann schwerwiegende rechtliche und finanzielle Konsequenzen nach sich ziehen. Dabei liegt die Verantwortung nicht ausschließlich beim Generalunternehmer – auch als Bauherr tragen Sie Mitverantwortung.

Daher ist es wichtig, von Beginn an Klarheit über Zuständigkeiten und Abläufe zu schaffen. Klären Sie frühzeitig, wer welche Anträge stellt, welche behördlichen Auflagen einzuhalten sind und ob alle erforderlichen technischen Nachweise vollständig vorliegen und berücksichtigt wurden. Eine klare Definition der Schnittstellen – also wer für welchen Bereich verantwortlich ist – verhindert Missverständnisse und Verzögerungen.

Gerade in komplexen Projekten empfiehlt es sich, frühzeitig Sachverständige, Fachplaner oder den GU hinzuzuziehen, um technische und rechtliche Fragestellungen fundiert zu klären. Planen Sie dafür ausreichend Zeit und Budget ein – idealerweise schon bei den ersten Gesprächen. Ebenso sollten behördliche Abnahmen langfristig vorbereitet und die zuständigen Stellen frühzeitig eingebunden werden, um spätere Komplikationen zu vermeiden.

tegut | Witzenhausen, Deutschland

Ein Bauvertrag ist weit mehr als eine formale Pflicht – er ist das zentrale Steuerungsinstrument für Ihr Projekt. Unklare Formulierungen, lückenhafte Leistungsbeschreibungen oder fehlende Regelungen zu Nachträgen führen schnell zu Missverständnissen, Kostenrisiken und rechtlichen Auseinandersetzungen.

Was der Vertrag unbedingt enthalten sollte:

• Detaillierte Leistungsbeschreibung: Der Umfang aller vereinbarten Leistungen muss eindeutig und nachvollziehbar festgelegt sein.
• Zahlungsmodalitäten: Klare Vereinbarungen zu Zahlungsfristen, Abschlagszahlungen und Fälligkeiten schaffen Transparenz und Planungssicherheit.
• Regelungen zu Nachträgen: Definieren Sie, wie mit Änderungen und Zusatzleistungen umzugehen ist – sowohl organisatorisch als auch finanziell.

Ohne einen belastbaren und gut durchdachten Terminplan geraten Bauprojekte schnell ins Stocken. Eine realistische Zeitplanung umfasst weit mehr als nur das angestrebte Fertigstellungsdatum: Sie berücksichtigt auch zentrale Meilensteine, zeitliche Abhängigkeiten zwischen den Gewerken sowie ausreichend Puffer für unvorhergesehene Verzögerungen. Nur so lassen sich Materialflüsse koordinieren und eine reibungslose Zusammenarbeit aller Beteiligten sicherstellen.

Prüfen Sie daher sorgfältig, ob der vorgelegte Zeitplan realistisch ist und ob verbindliche Vereinbarungen zur Bauzeit getroffen wurden.

Auch die terminliche Einbindung von Abnahmen sollte klar geregelt sein: Wer führt diese durch, wann finden diese statt, und wer ist berechtigt, Entscheidungen zu treffen. Um Informationsverluste zu vermeiden, sollte definiert werden, welche Personen oder Stellen in den Kommunikationsfluss eingebunden sind. Wie bereits zuvor gilt: Eine eindeutige Klärung der Schnittstellen – insbesondere zu bauseitigen Leistungen oder behördlich begleiteten Prozessen – schafft Transparenz und sichert den Projektfortschritt nachhaltig. 

Kommt es zu Mängeln am Bau, stellt sich häufig die Frage, wer dafür verantwortlich ist – der Generalunternehmer, ein Nachunternehmer oder möglicherweise der Planer? Ohne klare vertragliche Regelungen führt dies schnell zu Diskussionen und Verzögerungen bei der Mängelbeseitigung.

Unsere Empfehlung:  Vereinbaren Sie von Beginn an, dass der GU die zentrale Anlaufstelle für das Mängelmanagement ist. Alle Informationen sollten bei ihm gebündelt werden, damit er die Abläufe steuern und die erforderlichen Maßnahmen mit allen Beteiligten koordinieren kann. Dabei ist wichtig zu beachten: Der GU kann nur für die von ihm selbst erbrachten Leistungen mögliche Mängel abarbeiten und haftet ausschließlich für diese. Für Leistungen, die der Bauherr eigenständig bei Dritten beauftragt hat, ist der GU nicht verantwortlich, da hierzu kein Vertragsverhältnis besteht. Durch diese klare Abgrenzung wird eine strukturierte und effiziente Mängelbeseitigung sichergestellt – unabhängig davon, wo der Mangel entstanden ist. Durch Beauftragung aller erforderlichen Leistungen beim GU, haben Sie als Bauherr einen zentralen Ansprechpartner, es gibt weniger Schnittstellen und der GU ist gesamtverantwortlich.

Ebenso entscheidend ist eine systematische und lückenlose Dokumentation: Halten Sie alle Mängel schriftlich und mit Fotos fest, erfassen Sie auch Zwischenstände und sorgen Sie für ein einheitliches Protokoll mit allen Beteiligten. Statt einzelner Listen auf verschiedenen Seiten sollte eine zentrale, gemeinsam gepflegte Übersicht geführt werden, die jederzeit als verbindliche Referenz dient.

Ein klar definiertes Verfahren zur Erfassung, Abmeldung und Nachverfolgung von Mängeln schützt alle Parteien vor unnötigen Auseinandersetzungen. So bleibt der Fokus auf der Lösung – nicht auf der Schuldfrage

ace&tate | Berlin, Deutschland

Ein erfolgreiches Bauprojekt ist kein Zufallsprodukt, sondern das Ergebnis durchdachter Planung, klarer Verantwortlichkeiten, verbindlicher Regeln und einer konsequenten Umsetzung. Wenn diese Grundlagen stimmen, wird die Zusammenarbeit mit dem Generalunternehmer nicht zum Risiko, sondern zum entscheidenden Erfolgsfaktor.

Darüber hinaus lohnt es sich, auch über das einzelne Projekt hinauszublicken: Die Auswertung abgeschlossener Bauvorhaben bietet wertvolle Erkenntnisse für eine zukünftige Zusammenarbeit. Wer gemeinsam mit seinen Baupartnern reflektiert, lernt und Strukturen weiterentwickelt, schafft eine vertrauensvolle Basis für langfristige Erfolge. Ein zentraler Bestandteil dabei ist, die jeweiligen Bedürfnisse, Prioritäten und Arbeitsweisen der beteiligten Parteien wirklich zu verstehen – denn gutes Bauen beginnt mit guter Kommunikation.



Über EIS General Contracting

EIS General Contracting (EIS GC) ist ein spezialisierter Generalunternehmer für den Innenausbau und begleitet wachstumsorientierte Marken bei der Realisierung ihrer Bauprojekte. Das Team entwickelt individuelle Full-Service-Lösungen für die Bereiche Systemgastronomie, Fitness, Wellness, Office und Retail – von der Planung über die Ausführung bis zur schlüsselfertigen Übergabe.